Sector vivienda: confinamiento y medidas de reactivación

Según lo resalta Asobancaria en su más reciente Boletín de Banca y Economía No. 1239 sobre el Sector vivienda: "confinamiento y medidas de reactivación", el sector edificador mostró los primeros signos de deterioro en marzo con la suspensión temporal de cerca de 2.600 proyectos de construcción y el cierre de las salas de ventas alrededor del país,  afectando otras etapas del ciclo del negocio. 

Es así como las medidas de confinamiento obligatorio han desacelerado e incluso detenido varias actividades económicas a nivel mundial. El sector de vivienda no ha sido la excepción y toda la cadena de valor se ha visto afectada en su operación.  

Según el informe, el cese de actividades productivas significó la suspensión de cerca de 2.600 proyectos de construcción, además de la paralización de la operación comercial en las salas de ventas alrededor del país. De este modo, se ralentizó toda la cadena del sector, afectando la iniciación de nuevos proyectos, la comercialización de las unidades y el avance en los trámites necesarios para la legalización y desembolso de los créditos hipotecarios y operaciones de leasing habitacional.

En lo que corresponde al inicio de construcción de proyectos que se estaban ofreciendo sobre planos, el número de viviendas iniciadas en abril fue de 1.100 viviendas, cifra casi 10 veces inferior en comparación a las 10.800 viviendas iniciadas en abril de 2019, lo que representa una contracción anual del 90%. Según el informe este fenómeno ha sido transversal a los dos segmentos VIS (-94%) y No VIS (-79%). De  la misma manera y Según cifras de Camacol, el número de lanzamientos en abril se redujo en un 62% anual, al registrar 6.100 unidades de viviendas en comparación a las cerca de 15.300 lanzadas un año atrás, un resultado transversal tanto al segmento VIS (-70%) como el No VIS (-45%).

Demanda y venta de Vivienda nueva

En lo que respecta a la demanda, como es de esperarse, el volumen de ventas de vivienda nueva también se ha visto afectado de modo importante. Sin embargo, según Asobancaria, las cifras más recientes muestran una ligera recuperación, lo que sugiere condiciones más favorables respecto al inicio estricto de la cuarentena, así como el desarrollo y uso de plataformas tecnológicas para continuar con la promoción de los proyectos.

En efecto, a mayo se registraron 6,2 mil unidades vendidas por un valor de un $1 billón, mientras que en abril alcanzaron las 4,8 mil por un monto aproximado de $0,8 billones. En todo caso, tras un inicio robusto en enero y febrero, en el año corrido Asobancaria ha observado un decrecimiento del 14,8% anual en el número de unidades.

Marcha de los programas de vivienda Mi Casa Ya (MCY) y FRECH II

Según explica Asobancaria, Actualmente están funcionando dos programas de vivienda apoyados en financiación, ambos dirigidos al  segmento de viviendas VIS: Mi Casa Ya2 (MCY) y FRECH II3 . La expectativa sobre estos programas era de una sobredemanda en MCY, donde se dan subsidios directos y también coberturas de tasa de interés (FRECH), mientras que en lo que corresponde a FRECH II el mercado descontaba una mayor estabilidad. Frente a estas perspectivas, es oportuno señalar que los más de dos meses de cuarentena nacional afectaron el uso de cupos de subsidio vía FRECH.

Entre marzo y abril la ejecución en MCY cayó 65% y en FRECH II 67%; sin embargo, al igual que ocurre con otros indicadores del sector vivienda, en mayo se observó una recuperación gradual de las marcaciones que, si bien dista de los niveles registrados en 2018 o 2019 para dicho mes, resulta para Asobancaria ser una señal positiva,

Así las cosas, la ejecución al 31 de mayo del FRECH frente a lo asignado en cada programa bordeó el 30% para MCY y el 40% para FRECHII. Si se promedian los cupos mensuales históricos asignados de FRECH, se tendría que a mayo la ejecución debería ser del 42%, de manera que se evidencia una pérdida de tracción en esta métrica para MCY, particularmente en el segmento de las Viviendas deI Interés Prioritario (VIP) – de valor de hasta 90 SMMLV-en el cual solo se han utilizado el 29% de los cupos.

En lo que corresponde a FRECH II, pese a las circunstancias excepcionales de la cuarentena, se observó un porcentaje de ejecución frente a cupos asignados muy cercano al promedio mensual, siendo de resaltar que en el segmento de 90 SMMLV a tope VIS el porcentaje de ejecución llega a 47%, superando el promedio señalado de 42%. De este modo podría pensarse que la asignación de cerca de 20 mil cupos para este año no sería suficiente, principalmente porque, conforme a lo dispuesto en el Decreto 046 del 2020, a partir del 01 de abril las Cajas de Compensación Familiar también pueden realizar desembolsos con este beneficio, lo cual incrementaría su demanda

Recordemos que Mi Casa Ya ofrece dos beneficios a los hogares de hasta 4 SMMLV de ingreso:

1. Un subsidio para la cuota inicial por un monto equivalente a 30 SMMLV si el ingreso del hogar es de hasta 2 SMMLV o un subsidio de 20 SMMLV si el ingreso del hogar está entre 2 y 4 SMMLV.
2. (ii) Una cobertura a la tasa de interés, durante los primeros siete años del crédito, de 5 pp sobre la tasa de interés pactada en la financiación para VIP y de 4 pp si es VIS mayor a VIP.

FRECH II otorga, para hogares de hasta 8 SMMLV de ingreso, una cobertura a la tasa de interés, durante los primeros siete años del crédito, de 5 pp. sobre la tasa de interés pactada en la financiación para VIP y de 4 pp.

Afectación sobre los desembolsos de Crédito de Vivienda

La Pandemia no solo ha afectado los lanzamientos, la venta de las unidades y el inicio de obras de proyectos de Vivienda, sino también los desembolsos de créditos que permiten las subrogaciones y el cierre financiero de los hogares. Esta última etapa del ciclo del negocio se vio afectada de modo significativo por el cierre inicial de las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP), indispensables para la radicación de documentos y legalización final de los trámites.

Según Cifras de Asobancaria en su Boletín de Banca y Economía No. 1239,  en abril se desembolsaron 2,9 mil Operaciones de Financiación de Vivienda (OFV) por un monto cercano a los $0,4 billones que, en contraste con lo desembolsado en abril de 2019, representan una disminución anual del 74,7% en número y 73,5% real en valor. Por segmento de vivienda, los desembolsos para financiación de viviendas VIS se redujeron un 70% en número y 65% real en valor, y los destinados a No VIS se contrajeron en 78% y 75% real, respectivamente.

Resalta el informe los importantes esfuerzos que han hecho las entidades bancarias en apoyar a sus clientes, de modo especial mediante periodos de gracia que significan un importante alivio en el flujo de caja de los hogares. Según cifras de la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC), estas medidas han permitido que al 24 de junio se hayan dado beneficios que suman un saldo de cartera de $214,9 billones, de los cuales más de 682 mil operaciones corresponden a créditos de vivienda por $47,6 billones, alcanzando el 60% del saldo de la cartera del sector.

PARA RESALTAR: 

• La comercialización de vivienda nueva se vio fuertemente afectada por las medidas de aislamiento social y la incertidumbre económica. En lo corrido del año a mayo se han vendido 54,9 mil unidades, lo que representa un decrecimiento del 14,8% anual.

• La construcción juega un papel estratégico para impulsar el crecimiento económico, por lo cual el anuncio de 100 mil cupos de subsidio a la financiación de vivienda distinta a interés social, con un tope de 500 SMMLV, resulta ser una medida acertada.

• El inesperado incremento del salario mínimo y el aumento del tope para definir la vivienda de interés social (VIS) reducen el número de subsidios disponibles en el programa Mi Casa Ya y FRECH 2. En este contexto, el Gobierno busca reparametrizar el sistema de forma que se habiliten 100 mil cupos hasta el 2022 de ambas fuentes.

DESCARGUE AQUÍ EL INFORME COMPLETO: Boletín de Banca y Economía No. 1239 sobre el Sector vivienda: confinamiento y medidas de reactivación.