Indicador de Calidad de Cartera de Vivienda cerro en el 2.5% en 2022 por mora (5.1% por calificación)

El informe trimestral de Vivienda a diciembre de 2022 reveló que las entidades agremiadas en Asobancaria prestaron más de $24 billones para vivienda.
Según lo resaltó Asobancaria con ocasión de la entrega de su último informe trimestral, Colombia fue considerada por la ONU como campeón mundial de la vivienda social en 2021, pues es uno de los países donde más se compra vivienda de este tipo.
De acuerdo con el DANE, por cada millón de habitantes, alrededor de 4.763 personas adquieren una vivienda (1). Sin embargo, resalta el estudio de Asobancaria, que pese a estas cifras, el déficit habitacional, en sus dos componentes -cuantitativo y cualitativo-, continúa siendo una preocupación mayor particularmente en el campo, por lo que la actual administración viene fortaleciendo las iniciativas relacionadas con mejoramientos y acceso a espacios habitacionales dignos también en las zonas rurales.
Con el objetivo de traer elementos de análisis a la discusión, el equipo de Asobancaria, llama la atención sobre los hallazgos del documento “Estructura y acabados: 30 ideas sobre cómo mejorar la política de vivienda en Colombia, aplicables al mundo emergente”, en que resalta el doble rol que se le da a tener casa propia, tanto como lugar de bienestar como eje de reactivación económica, elementos que se demostraron durante la pandemia.
EL DÉFICIT HABITACIONAL: UN RETO DE PAÍS
Explica el equipo de Asobancaria en su informe que existen dos caras del déficit habitacional que resumen los enfoques de política pública de vivienda: acceso y calidad de las unidades habitacionales.
El primero se mide a través del déficit cuantitativo, el cual caracteriza los hogares que residen en viviendas con deficiencias estructurales y por tanto, que no cumplen con estándares adecuados para su habitabilidad. De acuerdo con el informe más reciente del DANE, para el 2021 el 7,5% de los hogares colombianos estaban en esta categoría y dentro de ellos la mayoría corresponde a zonas clasificadas como “centros poblados y rural disperso (Hogares que habitan en viviendas distintas de tradicional indígena), lo que muestra la necesidad de generar estrategias enfocadas en atender estas zonas del país.
Según cifras de Asobancaria, en país hay 1.263 Hogares en déficit cualitativo, 777 de los cuales están en Centros poblados y rural disperso.
Siguiendo con la explicación de Asobancaria, la otra cara del déficit habitacional es el déficit cualitativo, el cual identifica los hogares que residen en viviendas con deficiencias no estructurales, pero sujetas a mejoramientos que garanticen condiciones más idóneas de habitabilidad, como acceso a servicios públicos, material de pisos y cocinas. Según la Encuesta de Calidad de Vida (ECV) del DANE, en 2021 el 23% de los hogares colombianos se encontraban en déficit cuantitativo; la mayoría ubicados en cabeceras. De estos, una gran parte sufría de hacinamiento mitigable (más de 2 personas utilizan una misma habitación para dormir). Por su parte, en los centros poblados y rural disperso, era el acceso a servicio de acueducto el componente del que más carecían. Según datos de Asobancaria 3.977 Hogares en déficit cualitativo.
CIFRAS RELEVANTES DEL INFORME TRIMESTRAL DE VIVIENDA
El Informe Trimestral de Vivienda a diciembre de 2022 mostró que, en medio de la desaceleración del mercado de la vivienda, las entidades financieras cerraron otro buen año para el sector. En todo el año pasado, los agremiados a Asobancaria hicieron 202.927 operaciones de financiación de vivienda (OFV) por $24,6 billones, lo que significó terminar el año en los mismos niveles de 2021.
Con estos datos, el total de la cartera de vivienda de las entidades agremiadas llegó a $101,1 billones, creciendo en $12,5 billones frente a la cifra de cierre de 2021. De ese crecimiento, $9,5 billones se explican por el crédito hipotecario, que pasó de $63,8 billones a $73,3 billones el año pasado; mientras que la cartera de leasing habitacional creció $3 billones, al pasar de $24,8 billones a $27,8 billones en diciembre de 2022.
Del saldo total de cartera bruta, La cartera de Vivienda participa con el 18,82% (101.127.396). Incluyendo cartera de crédito hipotecario individual, en balance y titularizada, y leasing habitacional y según las cifras consolidadas por Asobancaria según lo reportado a la misma por Av Villas, Bancolombia, Banco Caja Social, Banco de Bogotá, Banco Popular, BBVA, Scotiabank Colpatria, Davivienda e Itaú. A partir de julio del 2022 se incluyen cifras del Banco de Occidente.
Para vivienda nueva, el número de desembolsos llegó a 134.062 desembolsos (+4,3% frente a diciembre de 2021), por un valor de $14,2 billones; mientras la vivienda usada llegó a las 68.865 operaciones por $10,4 billones. En ambos casos, la vivienda de interés social (VIS) fue la que tuvo mejor desempeño, creciendo 12,3% para la vivienda nueva y 39,9% para la usada.
En línea con esto, el informe también reveló que en 2022 se marcaron cerca de 62.700 desembolsos con subsidios del programa Mi Casa Ya, por un valor de $3,51 billones, más de $500.000 millones más que en todo 2021. Por el lado del crédito constructor, las noticias también fueron positivas, ya que los desembolsos llegaron a $11,9 billones (+28,9% real anual), con lo que la cartera para este sector llegó a los $14,61 billones, $2,89 billones más que en diciembre de 2021.
A diciembre de 2022 el indicador de Calidad de Cartera de Vivienda por mora se ubicó en el 2.5% y en 5.1% por calificación.
Es de advertir que el saldo de cartera de vivienda incluye la cartera de leasing habitacional. y la cartera vencida de vivienda incluye Cuotas en mora mayor a 1 mes y capital mayor a 4 meses; La Cartera vencida de comercial incluye Mora mayor a 1 mes y la Cartera vencida de consumo incluye Mora mayor a 1 mes, lo mismo que la Cartera vencida de microcrédito.
EVOLUCIÓN DEL LOAN TO VALUE (LTV) DEL CRÉDITO HIPOTECARIO DE VIVIENDA: Para 2022 el Promedio LTV 2022 fue de 55,9% para VIS y de 49,1% para No VIS.
EVOLUCIÓN DEL LOAN TO VALUE (LTV) DEL LEASING HABITACIONAL PARA VIVIENDA NO VIS: Promedio LTV para 2022 del 64,2% para No VIS
COMPORTAMIENTO TASAS INTERÉS
En materia de tasas de interés, según cifras de la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC), en diciembre de 2022 la tasa promedio de los créditos de vivienda en pesos para la adquisición de inmuebles VIS de los establecimientos bancarios fue de 15,9 % (15,7% PM3) y para vivienda No VIS del 16,7% (16,1% PM3). Cómo se muestra en el informe, sstas tasas, en el último semestre han venido recuperando un poco el campo perdido en el primer semestre del año anterior.
Resalta Asobancaria que la Tasa de Política Monetaria (TPM) del país, cuya fijación está a cargo del Banco de la República, se ubica ya en 12%, en concordancia al comportamiento de la inflación.
“Terminamos el año pasado con un número de desembolsos en los mismos niveles que 2021, que fue un año muy bueno para la vivienda en nuestro país. Esperamos que haya una desaceleración, en línea con el ciclo económico, pero no hay duda de que el sector seguirá siendo un aliado de las familias colombianas en el cumplimiento del sueño de tener vivienda propia”, dijo Guillermo Alarcón, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria.
Concluye Asobancaria su informe resaltando el hecho de que pese al avance en la reducción del déficit habitacional, logrado en buena parte por la eficacia de las políticas públicas de vivienda, Colombia continúa teniendo un camino por recorrer en este frente, pues hay retos aún pendientes. Los cambios recientes al programa insignia en materia de vivienda, Mi Casa Ya, y la creación de Cambia Mi Casa, son claros ejemplos de la voluntad política que se tiene para atender esta problemática. Sin embargo, estas iniciativas pueden seguir mejorando a través de la creación de garantías que permitan brindar créditos que amplifiquen la satisfacción y bienestar de las familias. Finalmente, no está demás aprovechar la inversión extranjera interesada en la construcción de proyectos sostenibles, de manera que se pueda financiar la oferta de viviendas de esta característica.
Notas (1) Cifra citada en: estructura y acabados: 30 ideas sobre cómo mejorar la política de vivienda en Colombia, aplicaciones al mundo emergente, Jonathan Malagón y Luis Triveño, 2022